Die Grundsteuer wird mit diesen Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz.

Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch völlig veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Folgerichtig hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden mit hoher Wahrscheinlichkeit auch noch angepasst werden.

Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde beibehalten:

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuer-Messbetrags
3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer

Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022.

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

• Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
• Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Das Bundesmodell findet jedoch nicht in allen Bundesländern Anwendung. Eine sog. Öffnungsklausel macht dies möglich.

So haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Aber egal ob Bundesmodell oder Landesmodell: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 1.1.2025.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter.

Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Immobilienart
• Alter des Gebäudes
• Wohnfläche
• Mietniveaustufe
• monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u.a. an diesen Werten:

• Herstellungskosten Gebäude
• Grundfläche Gebäude
• Alter des Gebäudes
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.

Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“.

Diese Erklärung muss elektronisch eingereicht werden.

Dies wird ab 1.7.2022 möglich sein.

Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.01.2023.

Für jedes Objekt werden für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts insbesondere diese Angaben benötigt:

• Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
• Eigentumsverhältnisse
• Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
• Fläche des Grundstücks
• Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
• mehrere Gemeinden [ja/nein]
• Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
• Nutzungsart
• Baudenkmal [ja/nein]
• Abbruchverpflichtung

Wir rufen alle digital bei Ämtern abrufbaren Informationen zu Ihren Grundstücken für Sie ab, sodass der Aufwand für Sie auf ein Minimum reduziert wird.

Wenn Sie mehr dazu erfahren möchten, rufen Sie uns an unter 0203 – 878436268, oder senden Sie eine Mail unter grundsteuer@stb-meerkamp.de.

Lassen Sie sich nicht blenden!

Auf den Internetseiten einiger Anbieter wird mit Niedrigstpreisen geworben. Schauen Sie sich das „Kleingedruckte“ hier sehr genau an. Ob Sie den Werbepreis und die erforderliche Qualität am Ende tatsächlich erhalten erscheint zumindest fraglich.

Daneben liest man dort regelmäßig, Steuerberater wären zu teuer. Dabei wird oft nicht berücksichtigt, dass der Bundesrat am 10.06.2022 der Vierten Verordnung zur Änderung der Steuerberatervergütungsverordnung zugestimmt hat. Mit dieser Änderung wurde eine neue Regelung speziell für die Leistungen von Steuerberatern im Zusammenhang mit Erklärungen zur Feststellung oder Festsetzung für Zwecke der Grundsteuer im Rahmen des ab dem Jahr 2025 anzuwendenden Grundsteuerrechts in das Gesetz eingefügt. Die Vergütung der Steuerberater wurde mit dieser Neuerung im Vergleich zur vorher geltenden Regelung praktisch nahezu halbiert. 

Unsere Vergütung richtet sich nach dem Gesetz, genauer gesagt der Steuerberatervergütungsverordnung. Demnach ist die Vergütung abhängig vom Gegenstandswert, also dem Grundsteuerwert der Immobilie. Wir berechnen grundsätzlich die so genannte Mittelgebühr. Die Bezeichnung „Mittelgebühr“ steht hierbei für den „Mittelsatz“ einer Gebühr bei der Gebührensatzrahmengebühr und stellt die Gebühr dar, die als durchschnittliche Vergütung anzusehen ist. Konkret bedeutet dies, dass wir Ihnen 5/20 einer vollen Gebühr berechnen. 

Weitere Informationen zur Vergütung der Steuerberater finden Sie unter BStBK – Steuer­berater­vergütungs­verordnung.